MORTEN GISSELBAEK
Architecte EAUG
15 rue des Gares
1201 Genève
Tél. 022 734 71 22
Genève, le 17 novembre 2008
GUS
Groupement des usagers de la SIP
Ancienne SIP, Plainpalais
Voici une petite explication du document excel joint concernant les coûts de rénovation et le plan financier qui en découle.
(Je n’ai pas eu de copie du plan du rez et ne connais donc pas avec exactitude l’ensemble du projet de la CIA.)
D’abord, il est bon de garder en tête que les travaux dont nous parlons ici – prévus par la CIA -concernent l’enveloppe et la distribution de chauffage dans l’ensemble du bâtiment, mais ne concernent ni les plafonds, murs ou sols des ateliers.
L’électricité n’est amenée que jusqu’aux paliers d’où les installations jusqu’aux et dans les ateliers seront à la charge des utilisateurs de ceux-ci.
L’eau sera amenée dans les blocs de toilettes communs et ne parviendra plus ni ne repartira des ateliers.
Dans les ateliers, seuls les murs de façade seront remis en état.
Les moyens de fuite (escaliers extérieurs, portes anti-feu, éclairage de secours,...) sont compris dans le budget CIA, ainsi que la restauration de la grande verrière au dessus de la cour.
Les coûts que j’ai calculés, sont une extrapolation des documents remis par la CIA et leur architecte, revisités selon mon assez bonne connaissance de ce bâtiment et de la rénovation en général.
Ils ne représentent pas le résultat d’un autre projet devisé mais une version réaliste du même projet (ou presque) qui prendrait comme point de départ la volonté de conserver les locataires et activités actuelles.
Une baisse des coûts de l’ordre de 25% sur le montant total me semble relativement facile à obtenir.
Cela ne signifie pas que le projet de la CIA est poussé à la hausse, mais qu’il a été élaboré sur des bases qui elles peuvent être changées et ont une importance fondamentale sur le résultat
On pourrait refaire un projet partant de vos besoins, mais dans l’exercice actuel je me suis limité à prendre les points du devis général de la CIA et à constater qu’à tous les postes nous avons des coûts qui se situent dans la catégorie « chère », ce qui ne veut donc pas dire faux, mais plutôt chics.
Si un autre projet voyait le jour, il est possible que la différence financière puisse être plus importante encore.
Cela représenterait évidement un travail conséquent qui n’aurait d’intérêt que dans le cadre d’un accord ou tout au moins de négociations ouvertes avec la CIA.
Pour ce qui est du plan financier qui découle directement du calcul des coûts, il faut savoir que nous parlons de surfaces brutes comprenant les parties communes et sans les frais qui concernent l’aménagement et l’équipement des ateliers.
Cet aménagement coûterait facilement quelques centaines de milliers de francs supplémentaires, tout dépendant de la transformation ou non des cloisons et divisions de l’espace.
L’importance des espaces communs dépend également de la réorganisation ou non des locaux, mais représentera supplément sur les loyers. (voir hypothèse en fin de document excel)
En conclusion, il me semble que si la volonté de vous conserver in situ est réelle, de nombreuses pistes peuvent être explorées pour permettre de réduire ou/et de transférer certaines charges.
Cela demande bien sûr dialogue et ouverture d’esprit...
Plans Financiers 2008: (pdf)
CIA Caisse de Prévoyance, Genève
1. Hypothèse de Plan Financier du Bâtiment GH avec rendement à 4%
2. Hypothèse de Plan Financier du Bâtiment GH avec rendement à 5%